上海市消保委今天發布了《上海市民用物業管理現狀調查》。據了解，這是上海市消保委與上海社科院社會調查中心、上海迪博大數據研究所組成課題組歷時六個月共同調查完成。調查結果顯示，消費者對物業公司的評分普遍不高，物業公司存在基礎服務不到位等問題。專家建議開發商盡量避免使用與自身利益密切相關的物業公司，同時可以再在條件成熟的小區倡導“基礎物業費+增值服務費”的模式。

上海市消保委表示，盡管相關法律法規的頒布對物業管理中的地位、作用、職責等提供了法律支撐，但物業管理費難收、標準難調、維修基金難用、管理矛盾難解的困境不同程度地存在。近年來，民用物業管理成為新的消費投訴熱點。

根據《調查報告》，上海消費者給予物業管理公司總體滿意度為69.7分，專家表示，物業公司的各項評分分值沒有超過70分，這也驗證了消費者所說的物業管理公司基礎服務不到位的問題。同時，消費者對物業管理的滿意度與其繳納物業管理費存在較大的關聯性：按時繳納物業管理費的消費者對物業管理公司滿意度為72.9分，不繳納物業管理費的消費者對物業管理公司滿意度為61.7分。

數據顯示，表示對物業公司服務的不滿意主要體現在物業公司支出不合理、物業支出不透明、基礎服務不到位、出租小區業主車位等方面。在細節工作上，各項分值最低的是接到保修時反應的積極程度（65.3分），其后依次是物業被投訴時的態度（65.5分）、突發事件的及時處理（65.8分）、小區停車的有序程度（65.9分）。
 

物業管理費方面，本次調研顯示其與小區的層次相關，每平方米的價格差異并不顯著，例如居住在單價低于兩萬元每平方小區中的消費者表示物業管理費為0.6到2元/平方，而居住在單價高于七萬元每平方小區中的消費者表示物業管理費為2.1到8.0元/平方。數據顯示，66.3%的被訪問者認為物業公司的物業費與其服務不相匹配，雖然認為不相匹配，但也有76.1%的被訪問者表示定時繳納物業管理費。

專家表示，目前市場上主流的物業收費模式還是與業主住房面積掛鉤的包干制，也就是由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。這種方式操作簡單，但這種模式下物業公司可以采用降低服務標準來確保自身利益，而業主則處于弱勢地位，業主唯一有效的維權手段就是暫不繳納物業管理費。

此外薪酬模式也逐漸被接受，也就是在預收的物業服務資金中按約定比例提取薪酬支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主承擔的物業服務計費方式。本次調查顯示34.2%的消費者仍傾向包干制，20.5%的居民傾向薪酬制，44.5%的消費者傾向基礎物業費加額外物業服務費模式。

針對調查結果，專家建議，為了避免不公平競爭，建議開發商盡量避免使用與自身利益密切相關的物業公司。《物業管理條例實施細則》在前期物業管理上明確規定“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。”

新小區目前普遍存在的問題就是開發商使用并控制自身下屬或者同一集團下的物業管理公司，對一些利益權屬不清晰的“灰色利益”進行侵占或向其上級或兄弟單位進行輸送。專家表示，優秀的物業管理公司可以實現房產的保值和增值，但開發商不能以此為借口采用捆綁銷售的形式，引入其下屬或兄弟企業。不存在關聯交易的戰略合作關系則可不受限制。

此外，專家建議應當在條件成熟的小區倡導“基礎物業費+增值服務費”的模式。“基礎物業費+增值服務費”模式的核心就是基礎物業標準化，增值服務定制化。